Valeur verte
Aussi appelé : décote DPE, plus-value énergétique, prix DPE
La valeur verte est l'impact de la performance énergétique d'un logement sur son prix de vente : un bien classé A se vend en moyenne 14 à 17 % plus cher qu'un bien équivalent classé F.
La valeur verte désigne l'impact de la performance énergétique sur le prix de vente d'un bien immobilier. Plus un logement est performant (classes A, B, C), plus il se vend cher à caractéristiques équivalentes — et inversement, les passoires thermiques (F, G) subissent une décote significative sur le marché.
Chiffres clés 2024-2026
Selon l'étude annuelle des Notaires de France publiée en octobre 2024 sur 1,2 million de transactions :
| Différence vs classe D (référence) | Maisons (province) | Appartements (province) |
|---|---|---|
| Logement classé A ou B | +17 % | +8 % |
| Logement classé C | +8 % | +4 % |
| Logement classé E | -5 % | -2 % |
| Logement classé F | -14 % | -7 % |
| Logement classé G | -19 % | -12 % |
L'effet est plus marqué pour les maisons (vente vs locataires retenus) et plus faible à Paris où la rareté de l'offre comprime les écarts (-4 % seulement pour une G en moyenne, hors arrondissements bobo).
Tendance : la décote s'aggrave
Comparé aux études de 2020-2021, l'écart de prix entre A/B et F/G s'est élargi de 5 à 8 points en 5 ans. Causes identifiées :
- Anticipation de la loi Climat : les acquéreurs intègrent le coût des travaux à réaliser pour louer
- Hausse du prix de l'énergie : un bien énergivore coûte plus cher à vivre, l'écart de facture sur 10 ans est significatif
- Sensibilité environnementale des acheteurs jeunes (générations Y, Z)
- Obligation d'audit énergétique à la vente F/G qui formalise le coût des travaux
Évolution attendue
Plusieurs études (Cerema, ADEME, Banque de France) projettent une accélération de la décote :
- 2025-2028 : creusement de l'écart à -25 à -30 % pour les G en raison de l'interdiction de location
- 2028-2034 : effet domino sur les F puis E à mesure que les interdictions s'étendent
- Au-delà de 2034 : reconfiguration possible du marché avec stigmatisation forte des passoires
À l'inverse, les biens classés A ou B bénéficient d'une prime de valeur stable de 10-15 %.
Mesurer la valeur verte d'un bien spécifique
Plusieurs approches complémentaires :
- Comparer à des transactions récentes (base DVF — Demandes de Valeurs Foncières gov.fr) sur des biens équivalents avec DPE différent
- Estimer le coût des travaux nécessaires pour atteindre la classe E (sortie passoire)
- Soustraire du prix du bien une part du coût des travaux (50-70 % typique, le reste étant porté par l'acquéreur)
Pour un calcul rapide : prendre la décote moyenne par classe ci-dessus appliquée au prix au m² local. Par exemple, un appartement 60 m² à Lyon classé F dans un quartier à 4 500 €/m² → décote ~7 % = ~19 000 € moins cher qu'un D équivalent.
Implications pour vendeurs et acheteurs
Vendeur d'un F ou G : le compromis est généralement de vendre avec décote (rapide, mais perte 15-20 %) ou de rénover avant vente (6-18 mois de travaux, plus-value potentielle).
Acheteur d'une passoire : la décote permet de financer une partie des travaux à venir. Avec MaPrimeRénov' et CEE, le reste à charge peut être inférieur à la décote obtenue → bonne affaire si l'on souhaite habiter ou louer après rénovation.
Questions fréquentes
Combien perd-on en vendant une passoire thermique ?
En moyenne -14 % pour une maison classée F, -19 % pour une maison G vs un bien équivalent classé D. À Paris et grandes métropoles, l'écart est plus faible (-5 à -10 %) en raison de la tension du marché. La décote s'aggrave depuis 2022 à mesure que les interdictions de location se rapprochent.
Rénover avant de vendre est-il rentable ?
Cela dépend du gap initial. Passer une G à E coûte généralement 25 000-50 000 € pour une maison, dont 60-80 % peut être couvert par MaPrimeRénov' + CEE. La revalorisation attendue est de 10-15 %. Le calcul est rentable pour les ménages éligibles aux aides max, plus marginal pour les revenus supérieurs.
Sources officielles
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