Donnée de référence · août 2026 (dernière vérification réglementaire)
Surface loi Carrez : ce qui compte, ce qui est exclu
Le diagnostic loi Carrez ne retient que les planchers des locaux clos et couverts dont la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 mètre. La hauteur loi Carrez est donc le premier critère, et les lois Carrez hauteur sous plafond vont toujours de pair. Ce calcul de superficie est obligatoire à la vente d'un lot de copropriété et n'a pas de durée de validité tant que le bien n'est pas modifié.
Deux mesurages coexistent et ne donnent pas le même chiffre pour un même logement : la surface loi Carrez à la vente d'un lot de copropriété, la surface habitable dite loi Boutin à la location. Loi Boutin et loi Carrez se confondent souvent, à tort. Les tableaux ci-dessous les départagent.
Écrit par Paul Arrial · Co-fondateur de France DPE · Expert investissement immobilier
Ce que la surface Carrez retient et ce qu'elle exclut
| Élément | Compté ? | Condition |
|---|---|---|
| Pièces de vie, cuisine, salle de bains | Oui | Hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m |
| Véranda close et couverte | Oui | Si elle est close, couverte et sous 1,80 m de hauteur |
| Combles aménagés | Oui | Uniquement la partie sous 1,80 m ou plus |
| Combles non aménagés | Non | Exclus quelle que soit la hauteur |
| Cave, garage, emplacement de stationnement | Non | Exclus par la loi |
| Terrasse, balcon, loggia | Non | Non clos |
| Murs, cloisons, cages d'escalier, gaines | Non | Déduits de la surface |
| Lot de moins de 8 m² | Sans objet | La mention de surface n'est pas exigée |
- La hauteur de 1,80 m s'apprécie sous plafond : une pièce mansardée n'est comptée que pour sa partie atteignant ce seuil.
- Si la surface réelle se révèle inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l'acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle, dans l'année suivant l'acte authentique.
Loi Boutin, loi Carrez et surface utile : trois mesures
| Surface loi Carrez | Surface habitable | |
|---|---|---|
| Quand | Vente d'un lot de copropriété | Location vide en résidence principale |
| Hauteur minimale | 1,80 m | 1,80 m |
| Véranda close | Comptée | Exclue |
| Cave, garage, comble non aménagé | Exclus | Exclus |
| Maison individuelle hors copropriété | Non exigée | Exigée à la location |
| Autre nom | Mesurage Carrez | Loi Boutin |
- Un même logement affiche donc souvent deux chiffres différents : c'est normal, ils ne mesurent pas la même chose.
- Une troisième mesure existe, la surface utile, qui ajoute à la surface habitable la moitié des annexes privatives. Surface utile et surface habitable ne se confondent donc pas : la première sert surtout au logement social et au calcul de certains loyers.
À retenir
- Seuls les planchers d'au moins 1,80 m de hauteur sous plafond entrent dans la surface Carrez.
- Caves, garages, terrasses et combles non aménagés en sont exclus, même clos.
- Une surface annoncée supérieure de plus de 5 % à la réalité ouvre droit à une réduction du prix.
- Le diagnostic Carrez mesure une superficie privative, pas la surface au sol : cloisons, gaines et cages d'escalier en sont déduites.
- Un calcul m2 pièce par pièce donne l'ordre de grandeur en quelques minutes, et montre l'écart entre les trois mesures.
Questions fréquentes
Qui réalise le diagnostic Carrez et combien coûte-t-il ?
La loi n'impose pas de certification pour le seul mesurage. Dans les faits, le diagnostic loi Carrez est presque toujours réalisé par le diagnostiqueur qui établit le reste du dossier, ce qui revient moins cher que de le commander à part : comptez 70 à 150 € quand il accompagne les autres diagnostics. Faire calculer la superficie par un professionnel protège surtout le vendeur, puisqu'un écart de plus de 5 % lui coûte une réduction du prix de vente.
Quelle hauteur compte dans la loi Carrez ?
Un mètre quatre-vingts sous plafond. En dessous, la surface au sol n'est pas comptabilisée : dans une pièce mansardée, seule la partie atteignant 1,80 m est retenue.
Quelle différence entre surface habitable et surface loi Carrez ?
La surface Carrez s'impose à la vente d'un lot de copropriété, la surface habitable à la location d'un logement vide en résidence principale. Les deux excluent les caves, garages et combles non aménagés, mais une véranda close est comptée en Carrez et exclue de l'habitable. Un même logement peut donc afficher deux chiffres.
Quelle taille minimum pour une chambre, en loi Carrez ou en décence ?
La loi Carrez ne définit aucune taille minimum de chambre : elle mesure, elle ne qualifie pas les pièces. Ce qui fixe un seuil, c'est la décence du logement, qui exige au moins 9 m² et 2,20 mètres sous plafond, ou un volume de 20 m³. Un lot de moins de 8 m² échappe en revanche à l'obligation de mention de surface Carrez.
Loi Carrez pour une maison : quand s'applique-t-elle ?
Uniquement si la maison fait partie d'une copropriété, par exemple dans un lotissement organisé en lots. Une maison individuelle vendue hors copropriété n'est pas soumise au mesurage Carrez, mais la surface habitable au sens de la loi Boutin reste exigée si elle est mise en location vide en résidence principale.
Comment se fait le calcul de la surface habitable ?
On additionne les planchers des pièces closes et couvertes d'au moins 1,80 mètre sous plafond, en déduisant murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures. Le calcul de surface habitable exclut en plus les vérandas, ce que la loi Carrez inclut : c'est la principale différence entre les deux.
La loi Carrez s'applique-t-elle à une maison ?
Seulement si elle fait partie d'une copropriété, par exemple dans un lotissement organisé en lots de copropriété. Une maison individuelle vendue hors copropriété n'est pas soumise au mesurage Carrez.
Le mesurage Carrez a-t-il une durée de validité ?
Non. Il reste valable tant que le logement n'a pas été modifié. Des travaux touchant les surfaces ou les cloisons imposent en revanche un nouveau mesurage.
Que faire si la surface annoncée est fausse ?
Lorsque l'écart dépasse 5 % au détriment de l'acquéreur, celui-ci peut demander une réduction du prix proportionnelle à la surface manquante, dans l'année qui suit l'acte authentique.
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Sources
Données France DPE : base ADEME Observatoire DPE-Audit, Licence Etalab 2.0, recalculées quotidiennement. Données arrêtées : août 2026 (dernière vérification réglementaire).