La règle commune aux trois mesures : 1,80 mètre
Quelle que soit la mesure, seuls les planchers des locaux clos et couverts dont la hauteur sous plafond atteint 1,80 mètre sont comptés. C'est la hauteur loi Carrez, et c'est aussi celle de la surface habitable. En dessous, la surface au sol existe bien, mais elle ne compte dans aucun calcul : une pièce mansardée n'est retenue que pour sa partie haute.
Se déduisent ensuite les murs, les cloisons, les marches et cages d'escalier, les gaines et les embrasures de portes et fenêtres. C'est ce qui explique qu'une surface mesurée soit toujours inférieure à la surface qu'on obtient en multipliant simplement longueur par largeur.
Loi Carrez, loi Boutin, surface utile : ce qui les sépare
La surface loi Carrez s'impose à la vente d'un lot de copropriété. Elle compte la véranda close et couverte, exclut caves, garages, terrasses et combles non aménagés.
La surface habitable, dite loi Boutin, s'impose au bail de location vide en résidence principale. Même seuil de hauteur, mêmes exclusions, à une différence près qui surprend tout le monde : la véranda en est exclue. Un même logement peut donc afficher deux chiffres, et c'est normal.
La surface utile ajoute à l'habitable la moitié des annexes privatives, caves, combles non aménagés, balcons, dans la limite de la moitié de la surface habitable. Elle sert au logement social et à certains calculs de loyer, pas à la vente.
Le détail complet des règles, avec les tableaux et les sources officielles, est sur notre page surface loi Carrez.
Pourquoi l'écart de 5 % change tout
Si la surface réelle se révèle inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l'acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle, dans l'année suivant l'acte authentique. Sur un bien à 300 000 euros, six mètres carrés manquants sur cent se chiffrent à plusieurs milliers d'euros.
C'est la raison pour laquelle un vendeur a intérêt à faire mesurer par un professionnel plutôt qu'à reprendre le chiffre d'un ancien acte : le mesurage engage la responsabilité de celui qui le réalise. Il se commande presque toujours avec le reste du dossier, ce qui revient moins cher que séparément.
Questions fréquentes sur le calcul des m²
Comment se fait le calcul des m² d'un logement ?
On additionne la surface au sol de chaque pièce close et couverte dont la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 mètre, en déduisant les murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines et embrasures. Ce qui se trouve sous 1,80 mètre ne compte pas : dans une pièce mansardée, seule la partie haute est retenue.
Pourquoi trois surfaces différentes pour le même logement ?
Parce que trois textes différents s'appliquent à trois moments différents. La loi Carrez s'impose à la vente d'un lot de copropriété, la surface habitable dite loi Boutin au bail de location vide, et la surface utile sert au logement social et à certains calculs de loyer. Elles n'ont ni le même périmètre ni le même objet.
Quelle est la différence entre loi Carrez et loi Boutin ?
Le seuil de hauteur est le même, 1,80 mètre, et les deux excluent caves, garages et combles non aménagés. L'écart tient à la véranda close, comptée en Carrez et exclue de l'habitable, et au champ d'application : le Carrez ne concerne que la copropriété, la surface habitable concerne toute location vide en résidence principale.
Que se passe-t-il si la surface annoncée est fausse ?
Lorsque la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée, l'acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle à la surface manquante, dans l'année qui suit l'acte authentique. Dans l'autre sens, s'il reçoit davantage que promis, aucun recours n'est ouvert.
Ce calcul a-t-il une valeur légale ?
Non. Il vous donne un ordre de grandeur fiable si vos mesures le sont, mais seul un mesurage réalisé sur place engage une responsabilité, et c'est celui-là qui s'annexe à l'acte de vente.
Un diagnostiqueur certifié le réalise généralement en même temps que le reste du dossier, ce qui revient moins cher que de le commander seul.
Faut-il un mesurage pour une maison individuelle ?
La loi Carrez ne s'applique qu'aux lots de copropriété : une maison vendue hors copropriété n'y est pas soumise. En revanche, la surface habitable reste exigée si vous la mettez en location vide en résidence principale. Le détail des règles est sur notre page
surface loi Carrez.
