Maison ou appartement : le risque de passoire varie du simple au double

Le type de bien est rarement présenté comme un facteur de performance énergétique. Les données de la base ADEME montrent pourtant un écart net et constant entre maisons individuelles et appartements, dans les deux sens de l'échelle.

Un écart de 8,8 points sur les mauvaises étiquettes

Selon les données France DPE, sur 4 539 108 maisons diagnostiquées, 15,9 % portent une étiquette F ou G. Sur 10 337 553 appartements, cette proportion tombe à 7,1 %. Le risque de se trouver face à une passoire thermique est donc 2,2 fois plus élevé pour une maison.

La hiérarchie s'inverse sur les bonnes étiquettes : 47,4 % des appartements sont classés A, B ou C, contre 33,7 % des maisons.

Ce que la surface déperditive explique

L'explication est géométrique avant d'être technique. La méthode 3CL-DPE calcule les déperditions à travers chaque paroi séparant le volume chauffé de l'extérieur, du sol ou d'un local non chauffé. Ce que le calcul retient n'est pas la surface habitable, mais la surface déperditive.

Une maison individuelle expose l'intégralité de son enveloppe : quatre façades, une toiture, un plancher bas. Un appartement situé en étage courant partage ses murs mitoyens, son plancher et son plafond avec des logements eux-mêmes chauffés. Ces parois ne génèrent pas de déperdition significative. À surface habitable égale, la surface d'échange avec l'extérieur peut ainsi varier du simple au triple.

La surface moyenne accentue cet effet. Une maison de 108 m² développe une enveloppe nettement plus grande qu'un appartement de 57 m², et cette enveloppe est plus difficile à traiter : la toiture et le plancher bas d'une maison représentent souvent la moitié des déperditions, deux postes qu'un appartement d'étage courant n'a tout simplement pas.

L'appartement n'est pas pour autant à l'abri

Le chiffre de 7,1 % recouvre des situations très inégales. Deux configurations concentrent le risque : le logement situé sous les combles, exposé à la toiture, et celui situé au-dessus d'un passage couvert, d'un parking ou d'un local commercial non chauffé. Dans les deux cas, l'appartement retrouve une surface déperditive proche de celle d'une maison sur le poste concerné.

S'ajoute une contrainte spécifique au collectif : les postes déterminants relèvent souvent des parties communes. L'isolation de la façade, le remplacement d'une chaudière collective ou la réfection de la toiture ne se décident pas logement par logement mais en assemblée générale. Le DPE collectif, généralisé aux copropriétés d'avant 2013 depuis le 1er janvier 2026, fournit précisément la base technique de cette discussion.

Ce que cela change avant un achat

Pour une maison, les deux postes à examiner en priorité sont la toiture et le plancher bas, qui pèsent le plus lourd dans le calcul et qui sont aussi les moins coûteux à traiter au mètre carré gagné. Une isolation de combles perdus reste l'intervention au meilleur rapport entre coût et effet sur l'étiquette.

Pour un appartement, la question utile n'est pas seulement l'étiquette du logement, mais la position dans l'immeuble et l'état de l'enveloppe collective. Un appartement classé D dans un immeuble dont la façade n'est pas isolée dispose d'une marge de progression qui ne dépend pas de son propriétaire seul. L'isolation thermique par l'extérieur relève d'une décision collective.

Méthode. Chiffres recalculés le 4 août 2026 sur les diagnostics agrégés quotidiennement depuis la base ADEME Observatoire DPE-Audit, restreints aux 14 876 661 diagnostics portant une étiquette et identifiés comme maison ou appartement. Les diagnostics établis à l'échelle d'un immeuble entier sont exclus de cette comparaison.