DPE des studios : les petites surfaces restent les plus exposées aux étiquettes F et G

À quelques semaines du pic locatif étudiant, les petites surfaces concentrent toujours plus que leur part de mauvaises étiquettes. Deux réformes récentes leur sont pourtant favorables : l'ajustement des seuils du DPE pour les moins de 40 m² au 1er juillet 2024, puis l'abaissement du coefficient de l'électricité au 1er janvier 2026. Les données France DPE permettent de mesurer où en est réellement le parc.

Un risque de passoire 1,4 fois plus élevé pour les moins de 40 m²

Selon les données France DPE, issues de la base ADEME, sur 2,6 millions de DPE de logements de moins de 40 m², 13,0 % sont classés F ou G. C'est nettement plus que pour les logements de 40 m² et plus, où la part de passoires thermiques tombe à 9,1 %. Un studio a donc environ 1,4 fois plus de risques d'être une passoire qu'un logement plus grand. À titre de comparaison, sur l'ensemble de la base (15,07 millions de DPE), la part de F/G s'établit à 9,7 %.

Pourquoi les studios partent avec un handicap

Plusieurs facteurs structurels sont généralement avancés pour expliquer cette sur-représentation. Rapportées au mètre carré habitable, les surfaces de déperdition d'un petit logement pèsent plus lourd que dans un grand. Le poids de l'eau chaude sanitaire, ramené à une petite surface, gonfle également la consommation d'énergie primaire par mètre carré qui détermine l'étiquette. Ces effets d'échelle, indépendants de la qualité intrinsèque du logement, expliquent pour partie pourquoi les studios décrochent plus souvent une mauvaise classe DPE.

Deux réformes favorables aux petites surfaces

Le législateur a corrigé le tir en deux temps. Au 1er juillet 2024, les seuils du DPE ont été ajustés pour les logements de moins de 40 m² : environ 140 000 logements sont sortis des classes F et G selon le gouvernement. Les propriétaires concernés n'ont pas eu à refaire de diagnostic : une attestation de nouvelle étiquette est disponible gratuitement sur le site de l'ADEME.

Au 1er janvier 2026, c'est le coefficient de conversion de l'électricité qui a été abaissé de 2,3 à 1,9. Une évolution favorable aux studios, souvent chauffés à l'électricité. Pour estimer l'effet de ce nouveau calcul sur un logement donné, le simulateur DPE permet de tester une configuration en quelques minutes.

Ce que montrent, et ne montrent pas, les chiffres de flux

L'effet de ces réformes commence à se lire dans les données. Selon France DPE, la part de F/G parmi les DPE de moins de 40 m² établis avant juillet 2024 était de 14,1 % ; elle est de 13,6 % pour ceux établis en 2026. Une précaution s'impose toutefois : ces chiffres de flux reflètent aussi la composition des logements diagnostiqués à chaque période, et pas seulement l'effet des réformes. Ils ne permettent donc pas, à eux seuls, de quantifier l'impact propre des nouveaux paramètres de calcul.

Conseils pratiques pour la rentrée étudiante

Côté locataires, le réflexe à prendre avant de signer : vérifier l'étiquette du logement. Un studio classé G ne peut plus être proposé à la location pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025 s'il dépasse 450 kWh/m²/an. L'outil Inspecter mon DPE permet de contrôler le diagnostic d'un logement avant de s'engager, et les pages villes donnent un aperçu de l'état du parc dans la commune visée.

Côté bailleurs, la période est propice à un point d'étape : vérifier si le logement a bénéficié de la réforme de 2024, récupérer le cas échéant l'attestation gratuite sur le site de l'ADEME, et simuler l'effet du nouveau coefficient de l'électricité avant d'envisager des travaux. Un studio bien classé se loue sans contrainte réglementaire ; un studio mal classé voit son horizon locatif se refermer progressivement.