Donnée de référence · 7 juillet 2026
Décote des passoires thermiques : ce que montrent 870 000 ventes réelles
Sur 869 916 ventes croisées avec le DPE du logement vendu (2022-2026), une maison classée A se vend 23 % plus cher au m² qu'une maison D à localisation comparable, et une maison classée G au moins 9 % moins cher.
France DPE a croisé les transactions immobilières des notaires (base DVF) avec le DPE du logement vendu (base ADEME) : même commune, même rue, même type de bien, surface à ±10 % et DPE établi dans l'année précédant la vente. L'écart de prix est mesuré à localisation comparable (à code postal et année de vente constants), pour neutraliser l'effet « les passoires sont dans le centre ancien ».
Écrit par François-Xavier Tournut · Expert immobilier
Écart de prix au m² selon l'étiquette DPE, vs classe D (869 916 ventes 2022-2026, à localisation comparable)
| Classe | Maison (écart vs D) | Appartement (écart vs D) |
|---|---|---|
| A | +23,2 % | +27,0 % |
| B | +15,0 % | +14,2 % |
| C | +6,6 % | +9,8 % |
| D | référence | référence |
| E | -3,7 % | -1,9 % |
| F | -7,4 % | -2,1 % |
| G | -9,1 % | -0,5 % |
- Lecture : à code postal et année de vente constants, une maison F se vend en médiane 7,4 % moins cher au m² qu'une maison D.
- Ces écarts sont des bornes basses : l'imprécision du rapprochement vente-DPE (pas de numéro de voie dans DVF) atténue mécaniquement l'effet mesuré. Les études notariales, qui contrôlent plus finement, mesurent par exemple -15 % pour une maison F et -25 % pour une G (Notaires de France, 2024).
- 327 946 ventes de maisons et 541 970 d'appartements ; l'écart appartement est en outre brouillé par la micro-localisation (un G d'hyper-centre vs un D de faubourg dans le même code postal).
Décote d'une maison F vs D par département (départements à 450 ventes F matchées et plus)
| Département | Ventes F analysées | Écart de prix vs D |
|---|---|---|
| Côtes-d'Armor (22) | 501 | -14,5 % |
| Vendée (85) | 630 | -14,4 % |
| Finistère (29) | 700 | -11,2 % |
| Pas-de-Calais (62) | 1 307 | -10,0 % |
| Aisne (02) | 579 | -8,9 % |
| Nord (59) | 2 137 | -8,0 % |
| Meurthe-et-Moselle (54) | 453 | -7,4 % |
| Seine-Maritime (76) | 751 | -6,0 % |
| Loire-Atlantique (44) | 706 | -5,3 % |
| Loiret (45) | 496 | -3,9 % |
| Eure-et-Loir (28) | 481 | -2,3 % |
| Oise (60) | 478 | -0,8 % |
- La décote se creuse là où l'offre est abondante et le chauffage pèse lourd (Bretagne, Vendée, Hauts-de-France) ; elle s'écrase sous la pression foncière francilienne (Oise, Eure-et-Loir).
- 72 départements comptent au moins 100 ventes F matchées ; seuls les plus fournis sont affichés ici.
À retenir
- La « valeur verte » est mesurable dans les actes de vente : le prix au m² décroît de façon strictement monotone de A à G pour les maisons, à localisation comparable.
- La surcote des logements très performants (A/B : +15 à +27 %) est plus marquée que la décote des passoires : le marché paie la performance plus qu'il ne sanctionne la contre-performance.
- La décote d'une maison F varie du simple au quintuple selon le département (-14,5 % en Côtes-d'Armor, -0,8 % dans l'Oise) : la valeur verte est une réalité locale, pas une grille nationale.
Questions fréquentes
Pourquoi ces écarts diffèrent-ils des chiffres des Notaires ?
Les bases DVF géolocalisées ne contiennent pas le numéro de voie : le rapprochement vente-DPE se fait à la rue, à la surface et à la date près, ce qui introduit des erreurs d'appariement qui atténuent l'effet mesuré. Nos écarts sont donc des bornes basses. Les études notariales, adossées aux actes complets, mesurent des décotes plus fortes (-15 % pour une maison F, -25 % pour une G en 2024) ; les deux approches concordent sur le sens et la hiérarchie des écarts.
Comment le croisement vente-DPE est-il réalisé ?
Chaque vente DVF (2022-2026) est rapprochée d'un DPE de la base ADEME : même commune (code INSEE), même rue, même type de bien (maison ou appartement), surface à ±10 % et DPE établi entre 12 mois avant et 1 mois après la vente, le DPE étant obligatoire pour vendre. 869 916 ventes ont pu être étiquetées. L'écart de prix est ensuite calculé à code postal et année de vente constants, puis agrégé en pondérant par le nombre de ventes.
La décote d'une passoire est-elle la même partout ?
Non, et c'est le principal enseignement : la décote d'une maison F vs une D va de -14,5 % en Côtes-d'Armor à -0,8 % dans l'Oise. Elle se creuse dans les marchés détendus au climat exigeant et s'écrase là où la rareté du foncier fait passer l'étiquette au second plan.
Pour aller plus loin
- Passoire thermiqueUne passoire thermique est un logement classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), avec une consommation supérieure à 330 kWh/m²/an d'énergie primaire.
- Classe DPELa classe DPE est une note de A à G attribuée à un logement selon sa consommation d'énergie primaire et ses émissions de gaz à effet de serre, telle que définie par l'arrêté du 31 mars 2021.
- Étiquette énergieL'étiquette énergie du DPE indique la consommation annuelle d'énergie primaire d'un logement, exprimée en kWh par m² et par an, et classée de A à G.
Sources
Données France DPE : base ADEME Observatoire DPE-Audit, Licence Etalab 2.0, recalculées quotidiennement. Données arrêtées : 7 juillet 2026.