Donnée de référence · 8 juillet 2026
Décote des passoires thermiques : ce que montrent 610 000 ventes réelles
Sur 610 004 ventes appariées à l'adresse exacte avec le DPE du logement vendu (2022-2026), une maison classée G se vend 16,4 % moins cher au m² qu'une maison D à localisation comparable, et une maison classée A 22,2 % plus cher.
France DPE a croisé les transactions immobilières des notaires (base DVF) avec le DPE du logement vendu (base ADEME) : même adresse exacte (numéro et rue), même type de bien, surface à ±10 % et DPE établi dans l'année précédant la vente. Seuls les appariements sans aucune ambiguïté (425 796 ventes) alimentent les écarts, mesurés à localisation comparable (à code postal et année de vente constants).
Écrit par François-Xavier Tournut · Expert immobilier
Écart de prix au m² selon l'étiquette DPE, vs classe D (ventes 2022-2026 appariées à l'adresse exacte, à localisation comparable)
| Classe | Maison (écart vs D) | Appartement (écart vs D) |
|---|---|---|
| A | +22,2 % | +37,7 % |
| B | +17,6 % | +20,7 % |
| C | +7,9 % | +12,5 % |
| D | référence | référence |
| E | -6,4 % | -4,1 % |
| F | -13,0 % | -6,5 % |
| G | -16,4 % | -5,7 % |
- Lecture : à code postal et année de vente constants, une maison F se vend en médiane 13 % moins cher au m² qu'une maison D.
- Validation externe : ces écarts concordent avec les études notariales (Notaires de France 2024 : -6 % maison E, -15 % maison F). Pour la classe G maison (-16,4 % vs -25 % Notaires) et pour les appartements, nos écarts restent prudents : les appariements résiduels imparfaits tirent mécaniquement vers zéro.
- Base : 610 004 ventes appariées, dont 425 796 sans aucune ambiguïté (une seule correspondance possible) : seules ces dernières alimentent le calcul.
Décote d'une maison F vs D par département (appariements uniques, 100 ventes F et plus)
| Département | Ventes F analysées | Écart de prix vs D |
|---|---|---|
| Sarthe (72) | 149 | -21,6 % |
| Nord (59) | 748 | -21,4 % |
| Deux-Sèvres (79) | 125 | -20,7 % |
| Mayenne (53) | 132 | -19,6 % |
| Loir-et-Cher (41) | 134 | -19,0 % |
| Saône-et-Loire (71) | 107 | -18,7 % |
| Somme (80) | 175 | -18,5 % |
| Pas-de-Calais (62) | 532 | -18,5 % |
| Aisne (02) | 301 | -17,8 % |
| Meurthe-et-Moselle (54) | 168 | -17,5 % |
| Charente-Maritime (17) | 185 | -16,9 % |
| Côtes-d'Armor (22) | 224 | -16,3 % |
- La décote se creuse dans les marchés détendus au bâti ancien (Sarthe, Nord, Deux-Sèvres) ; elle s'atténue sous pression foncière (Côte-d'Or -11,1 %, Aube -10,8 %).
- Seuls les départements comptant au moins 100 ventes F appariées de façon unique sont affichés.
À retenir
- La « valeur verte » est mesurable dans les actes de vente : le prix au m² décroît de façon strictement monotone de A à G, à localisation comparable, maison comme appartement.
- Une maison passoire perd 13 à 16 % de sa valeur au m² vs une D comparable ; un appartement 6 à 7 % : en collectif, l'emplacement amortit la sanction énergétique.
- La décote d'une maison F varie du simple au double selon le département (-21,6 % en Sarthe, -10,8 % dans l'Aube) : la valeur verte est une réalité locale, pas une grille nationale.
Questions fréquentes
Comment le croisement vente-DPE est-il réalisé ?
Chaque vente DVF (2022-2026) est rapprochée d'un DPE de la base ADEME à l'adresse exacte : même commune (code INSEE), même rue, même numéro de voie, même type de bien, surface à ±10 % et DPE établi entre 12 mois avant et 1 mois après la vente (le DPE est obligatoire pour vendre). 610 004 ventes ont pu être appariées ; seuls les 425 796 appariements sans aucune ambiguïté alimentent le calcul. L'écart de prix est ensuite mesuré à code postal et année de vente constants, puis agrégé en pondérant par le nombre de ventes.
Ces écarts sont-ils cohérents avec les chiffres des Notaires ?
Oui sur les classes E et F des maisons (-6,4 % et -13 % chez nous, -6 % et -15 % chez les Notaires de France 2024) : deux méthodes indépendantes convergent. Pour la classe G maison, notre -16,4 % reste plus prudent que le -25 % notarial, et les écarts appartements sont plus faibles : les appariements résiduels imparfaits tirent mécaniquement vers zéro, nos chiffres sont donc des estimations prudentes.
La décote d'une passoire est-elle la même partout ?
Non, et c'est le principal enseignement : la décote d'une maison F vs une D va de -21,6 % en Sarthe à -10,8 % dans l'Aube. Elle se creuse dans les marchés détendus au bâti ancien et s'atténue là où la rareté du foncier fait passer l'étiquette au second plan.
Pour aller plus loin
- Passoire thermiqueUne passoire thermique est un logement classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), avec une consommation supérieure à 330 kWh/m²/an d'énergie primaire.
- Classe DPELa classe DPE est une note de A à G attribuée à un logement selon sa consommation d'énergie primaire et ses émissions de gaz à effet de serre, telle que définie par l'arrêté du 31 mars 2021.
- Étiquette énergieL'étiquette énergie du DPE indique la consommation annuelle d'énergie primaire d'un logement, exprimée en kWh par m² et par an, et classée de A à G.
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Sources
Données France DPE : base ADEME Observatoire DPE-Audit, Licence Etalab 2.0, recalculées quotidiennement. Données arrêtées : 8 juillet 2026.