Donnée de référence · 8 juillet 2026
Rendement locatif brut : le classement des grandes villes
Dans les grandes villes françaises, 12 mois de loyer indicatif d'un appartement représentent de 9,6 % du prix d'achat médian à Saint-Étienne à 3,7 % à Paris : le rendement locatif brut varie du simple au triple selon la ville.
Le rendement rapporte le loyer annuel indicatif de la « carte des loyers » (ANIL · Ministère de la Transition écologique, millésime 2024) au prix de vente médian réellement constaté chez les notaires (DVF, ventes 2021-2025), pour un appartement type de la commune.
Écrit par François-Xavier Tournut · Expert immobilier
Rendement locatif brut d'un appartement dans les grandes villes (loyer ANIL 2024 / prix DVF)
| Ville | Loyer indicatif | Prix médian | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Saint-Étienne | 9,60 €/m² | 1 210 €/m² | 9,6 % |
| Reims | 14,70 €/m² | 2 409 €/m² | 7,3 % |
| Dijon | 15,60 €/m² | 2 614 €/m² | 7,1 % |
| Nîmes | 12,20 €/m² | 2 085 €/m² | 7,0 % |
| Clermont-Ferrand | 12,00 €/m² | 2 115 €/m² | 6,8 % |
| Toulon | 13,90 €/m² | 2 576 €/m² | 6,5 % |
| Marseille | 15,70 €/m² | 3 029 €/m² | 6,2 % |
| Grenoble | 13,30 €/m² | 2 567 €/m² | 6,2 % |
| Montpellier | 15,00 €/m² | 3 326 €/m² | 5,4 % |
| Nice | 19,50 €/m² | 4 563 €/m² | 5,1 % |
| Toulouse | 13,60 €/m² | 3 255 €/m² | 5,0 % |
| Lille | 15,40 €/m² | 3 795 €/m² | 4,9 % |
| Nantes | 14,20 €/m² | 3 596 €/m² | 4,7 % |
| Bordeaux | 15,70 €/m² | 4 340 €/m² | 4,3 % |
| Lyon | 16,10 €/m² | 4 462 €/m² | 4,3 % |
| Paris | 32,20 €/m² | 10 305 €/m² | 3,7 % |
- Loyer d'annonce indicatif charges comprises pour un appartement type (carte des loyers ANIL/MTE 2024) ; prix de vente médian au m² des appartements (DVF 2021-2025, agrégé commune). Paris, Lyon, Marseille : loyer médian des arrondissements.
- Rendement BRUT : avant charges non récupérables, taxe foncière, vacance, travaux et fiscalité. Un rendement net réaliste est généralement inférieur de 1,5 à 2,5 points.
À retenir
- Le rendement brut est inversement corrélé au prix : les villes les moins chères à l'achat (Saint-Étienne, Reims, Nîmes) offrent les rendements faciaux les plus élevés, mais avec une vacance locative et un risque d'impayés généralement supérieurs.
- Dans les métropoles chères (Paris 3,7 %, Lyon et Bordeaux 4,3 %), le rendement courant est faible : l'investisseur y achète surtout la liquidité du marché et l'espérance de plus-value.
- Attention au rendement facial des passoires : un bien F ou G affiche souvent un rendement élevé, mais les G sont interdits à la location depuis 2025 et les F le seront en 2028 : le coût de rénovation doit entrer dans le calcul.
Questions fréquentes
Comment ce rendement est-il calculé ?
Rendement brut = loyer annuel indicatif (loyer au m² de la carte des loyers ANIL/MTE, multiplié par 12) divisé par le prix d'achat médian au m² constaté chez les notaires (DVF) pour un appartement de la même commune. Les deux sources sont officielles et publiques ; le calcul est fait à ville constante, sans hypothèse de surface.
Pourquoi le rendement brut surestime-t-il la rentabilité réelle ?
Il ignore la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'entretien, la vacance locative, la gestion et la fiscalité des revenus fonciers. Selon le régime fiscal et la ville, comptez 1,5 à 2,5 points de moins en net : un 6 % brut devient typiquement un 4 % net avant impôt.
Quel rôle joue le DPE dans un investissement locatif ?
Un rôle croissant : les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Un bien mal classé s'achète moins cher (décote mesurée de 6 à 16 % selon le type de bien) mais exige des travaux pour rester louable : le rendement doit se calculer après coût de rénovation.
Pour aller plus loin
- Passoire thermiqueUne passoire thermique est un logement classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), avec une consommation supérieure à 330 kWh/m²/an d'énergie primaire.
- Classe DPELa classe DPE est une note de A à G attribuée à un logement selon sa consommation d'énergie primaire et ses émissions de gaz à effet de serre, telle que définie par l'arrêté du 31 mars 2021.
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Sources
Données France DPE : base ADEME Observatoire DPE-Audit, Licence Etalab 2.0, recalculées quotidiennement. Données arrêtées : 8 juillet 2026.