Valeur verte : une maison classée G se vend environ 25 % moins cher qu'une maison D

Combien vaut, ou combien coûte, une étiquette DPE ? L'étude annuelle « valeur verte » du Conseil supérieur du notariat, fondée sur les transactions 2024, apporte une réponse chiffrée : à caractéristiques comparables, une maison classée G se vend environ 25 % moins cher qu'une maison classée D.

Ce que mesure l'étude des notaires

L'étude compare des biens similaires ne différant que par leur classe DPE, pour isoler l'effet de l'étiquette sur le prix. Les ordres de grandeur pour 2024 :

• une maison G se vend environ -25 % par rapport à une maison D comparable ;
• un appartement G subit une décote d'environ -12 % ;
• en moyenne, chaque classe d'écart pèse -8 % sur le prix d'une maison et -4 % sur celui d'un appartement ;
• à l'inverse, un appartement classé A se valorise +16 % par rapport à un D.

La valeur verte joue donc dans les deux sens : malus pour les passoires thermiques, prime pour les logements les plus performants.

Des écarts régionaux marqués

La décote des maisons G varie selon les marchés. Les écarts les plus forts se concentrent dans le nord-ouest du pays :

Pour situer un bien dans son marché local, France DPE publie les prix immobiliers croisés avec les étiquettes DPE sur les pages statistiques de chaque commune, accessibles depuis l'annuaire des villes.

Pourquoi la décote existe : un surcoût énergétique capitalisé

La décote n'est pas arbitraire : elle reflète, entre autres, la capitalisation du surcoût énergétique et du coût des travaux à prévoir. Selon les données France DPE, calculées sur 15 millions de DPE, le coût énergétique annuel médian (5 usages) s'établit ainsi par étiquette :

L'écart entre un logement G et un logement D atteint +1 307 € par an. Un acquéreur intègre ce surcoût récurrent dans son offre, auquel s'ajoute le budget de rénovation nécessaire pour sortir le bien des classes basses. La décote observée par les notaires en est, pour partie, la traduction en prix.

Réforme 2026 : un retournement possible pour certains biens

L'équation peut évoluer. La réforme 2026 du DPE fait sortir des logements des classes F et G : pour ces biens reclassés, la décote attachée au statut de passoire thermique peut se réduire. Un propriétaire qui envisage de vendre a donc intérêt à connaître sa situation exacte au regard de la réforme avant de fixer son prix. Le simulateur DPE permet d'estimer une étiquette, et les pages statistiques locales de comparer son bien au parc environnant.

Rénover avant de vendre : comment poser l'arbitrage

Les chiffres de l'étude donnent un cadre de décision. Avec une moyenne de -8 % par classe pour une maison, gagner une ou deux classes peut représenter un écart de prix significatif, à mettre en regard du coût des travaux. Trois éléments à rassembler avant de trancher : la décote constatée sur son marché local, le coût énergétique annuel de son étiquette actuelle, et l'effet éventuel de la réforme 2026 sur son classement. À défaut de rénover, l'écart de valeur verte mesuré par les notaires donne au moins une base objective de négociation.