Donnée de référence · 16 juillet 2026
Interdiction de louer les logements G : combien de loyers gelés ?
Les 225 242 logements classés G à DPE valide représentent 2,4 milliards d'euros de valeur locative annuelle gelée par l'interdiction de location, dont environ 850 millions sur le seul parc estimé locatif ; les logements F, interdits à leur tour en 2028, en représentent 4,3 milliards de plus.
France DPE a croisé le dernier DPE en cours de validité de chaque logement classé F ou G (base ADEME, dédoublonné à l'adresse) avec le loyer indicatif de sa commune (carte des loyers ANIL · Ministère de la Transition écologique) et la part de locataires de la commune (INSEE). Le résultat chiffre, département par département, ce que l'interdiction de louer immobilise.
Écrit par Paul Arrial · Co-fondateur de France DPE · Expert investissement immobilier
Valeur locative annuelle des passoires thermiques (dernier DPE valide par logement, loyers ANIL 2024)
| Classe | Logements | Loyer annuel moyen | Valeur locative brute | Dont parc locatif estimé |
|---|---|---|---|---|
| G (interdits depuis 2025) | 225 242 | 10 600 € | 2,40 Mds €/an | 0,85 Md €/an |
| F (interdits en 2028) | 355 045 | 12 000 € | 4,26 Mds €/an | 1,61 Md €/an |
- Lecture : si les 225 242 logements G étaient tous mis en location au loyer indicatif de leur commune, ils généreraient 2,4 milliards d'euros de loyers par an ; en pondérant chaque logement par la part de locataires de sa commune (INSEE), la part vraisemblablement locative ressort à environ 850 millions d'euros par an.
- Un logement compte une seule fois : seul son DPE le plus récent en cours de validité est retenu. Un logement re-diagnostiqué E après travaux ne compte plus comme passoire.
- La valeur brute est un majorant (tous les G ne sont pas des biens locatifs) ; la valeur pondérée est une estimation prudente. La réalité se situe entre les deux.
Loyers gelés par l'interdiction des logements G : les 12 départements les plus exposés (parc locatif estimé)
| Département | Logements G | Loyers gelés estimés |
|---|---|---|
| Paris (75) | 5 575 | 49 M€/an |
| Hauts-de-Seine (92) | 4 061 | 41 M€/an |
| Seine-Saint-Denis (93) | 4 365 | 37 M€/an |
| Val-de-Marne (94) | 3 900 | 34 M€/an |
| Haute-Savoie (74) | 4 323 | 28 M€/an |
| Nord (59) | 6 688 | 27 M€/an |
| Yvelines (78) | 3 907 | 25 M€/an |
| Val-d'Oise (95) | 3 448 | 22 M€/an |
| Pas-de-Calais (62) | 6 178 | 21 M€/an |
| Seine-Maritime (76) | 5 137 | 20 M€/an |
| Isère (38) | 4 832 | 18 M€/an |
| Rhône (69) | 3 337 | 18 M€/an |
- L'Île-de-France concentre à elle seule plus de 200 M€/an de loyers gelés : loyers élevés, parc ancien et forte part de locataires s'y cumulent.
- La Haute-Savoie doit son rang au bâti ancien de montagne combiné à des loyers élevés ; le Nord et le Pas-de-Calais au volume de leur parc dégradé.
Ce qu'un propriétaire de passoire renonce à percevoir chaque année (moyennes)
| Bien | Surface moyenne | Loyer indicatif | Loyer annuel non perçu |
|---|---|---|---|
| Maison classée G | 93 m² | 9,87 €/m² | 10 955 €/an |
| Appartement classé G | 51 m² | 16,49 €/m² | 9 312 €/an |
| Maison classée F (dès 2028) | 105 m² | 9,93 €/m² | 12 530 €/an |
| Appartement classé F (dès 2028) | 57 m² | 15,81 €/m² | 10 258 €/an |
- Loyer indicatif charges comprises de la carte des loyers ANIL (millésime 2024) au niveau de la commune de chaque logement, moyenné sur le parc concerné.
- Mis en regard du coût des travaux de sortie de classe, ce loyer non perçu raccourcit nettement le temps de retour d'une rénovation.
À retenir
- Un logement G laissé hors du marché locatif représente en moyenne 9 300 à 11 000 € de loyer non perçu par an : sur 5 ans, ce manque à gagner dépasse souvent le coût des travaux qui feraient sortir le bien de l'interdiction.
- Le mur de 2028 est presque deux fois plus haut que celui de 2025 : les F gèleraient 4,3 milliards d'euros de valeur locative annuelle, contre 2,4 pour les G actuels.
- Les données publiques ne permettent pas de mesurer si un F ou un G se loue moins cher qu'un D dans la même commune : la carte des loyers est un modèle au niveau communal, sans classe DPE. Ce que l'on peut chiffrer honnêtement, c'est le loyer que l'interdiction immobilise.
Questions fréquentes
Comment ces montants sont-ils calculés ?
Pour chaque logement classé F ou G de la base ADEME (dernier DPE en cours de validité, un logement ne compte qu'une fois), on multiplie sa surface habitable par le loyer indicatif au m² de sa commune (carte des loyers ANIL · MTE, millésime 2024, maison ou appartement selon le bien) et par 12 mois. La somme donne la valeur locative brute ; en pondérant chaque logement par la part de locataires de sa commune (INSEE, recensement), on obtient l'estimation du parc réellement locatif.
Les passoires se louent-elles moins cher que les autres logements ?
Les données publiques ne permettent pas de le mesurer proprement : la carte des loyers ANIL fournit un loyer modélisé par commune, pas des loyers observés bien par bien avec leur classe DPE. Les corrélations au niveau communal ne sont pas robustes (leur signe s'inverse selon l'échantillon retenu). À la vente en revanche, la décote est mesurable dans les actes : une maison G se vend 16,4 % moins cher qu'une D comparable.
Tous les logements G sont-ils vraiment retirés du marché locatif ?
Non : les baux en cours se poursuivent jusqu'à leur terme et une partie des G sont occupés par leur propriétaire ou en résidence secondaire. C'est pourquoi la page donne deux bornes : 2,4 milliards d'euros si tout le stock G était locatif, environ 850 millions en pondérant par la part de locataires de chaque commune. Le manque à gagner réel se situe entre les deux et augmentera à mesure que les baux en cours s'éteignent.
Pour aller plus loin
- Passoire thermiqueUne passoire thermique est un logement classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), avec une consommation supérieure à 330 kWh/m²/an d'énergie primaire.
- Classe DPELa classe DPE est une note de A à G attribuée à un logement selon sa consommation d'énergie primaire et ses émissions de gaz à effet de serre, telle que définie par l'arrêté du 31 mars 2021.
- Loi Climat et RésilienceLa loi Climat et Résilience du 22 août 2021 instaure le calendrier d'interdiction progressive de location des passoires thermiques entre 2025 et 2034.
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Sources
Données France DPE : base ADEME Observatoire DPE-Audit, Licence Etalab 2.0, recalculées quotidiennement. Données arrêtées : 16 juillet 2026.